6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 61 ve 61/A maddelerinde yer alan Kira Sertifikaları ve Gayrimenkul Sertifikaları birlikte kullanılarak geliştirilmiş uzun vadeli güvenli yeni nesil sermaye piyasası aracıdır.
Önceki Uygulama Sonuçları
TOKİ Park Mavera III Projesi Gayrimenkul Sertifikası kullanılan tek projedir.
126.400 m2’lik projenin 33.703 m2’si (%26,6) Halka arz edilmiştir.
Arz fiyatı, rayiç (bitmiş) fiyat üzerinden 143.242.425 TL olarak belirlenmiştir.
Brüt 1 m2 100 sertifikaya bölünmüştür. 1 sertifika 43,5 TL’den ihraç edilmiştir.
• 1 Net m2: (Madde 41-KDV Esas Net m2 Alanı (Açık Balkon, Teras, Açık Çıkma, Açık Kat Bahçesi Hariç) : ₺ 6.266,65
• 2 Net m2 : Madde 44 Net m2 Toplam Alanı (Açık Balkon, Teras, Açık Çıkma, Açık Kat Bahçesi Dahil) : ₺ 5.820,49
• 1 Brüt m2: Madde-44 Konut Brüt m2 Alanı : ₺ 4.951,12
• 2 Brüt m2: Madde-47 Konut Genel Brüt (Satış) m2 Alanı : ₺ 4.250,09
2017 yılı ilgili sınıf inşaat maliyeti ₺ 1.135
Gayrimenkul sertifikası Merkezi Kayıt Kuruluşu tarafından kayda alınmıştır. 2017 de ihraç ücretlerinde %50 indirim uygulanmıştır.
KAP kayıtlarına bakıldığında herhangi bir talep gelmemiştir.
Asli Edim BRÜT M2 NET M2
Açık 8.981,84 6.539,43
Kapalı 24.721,18 18.070,61
Genel Toplam 33.703,02 24.610,04
Bu durumda projenin başarılı olmadığı değerlendirilmiştir.
Veriler açık kaynaklardan derlenmiştir.
Önceki Uygulamanın Potansiyel Başarısızlık Sebepleri
- Aracı kurumlara ihtiyaç olması nedeniyle kaydileştirme , saklama ve aracı kurum işlem komisyonları aracı kurumlarda onbinde 1-7 arasında değişirken bankalarda binde 1-2 arasında değişmektedir.
- Bağımsız bir platformu olmadığından teknolojk alt yapı yetersizliği
- Potansiyel kitlenin yatırımcı kimliğinin olmaması, yatırımıcı kimliği edinme bürokrasisi, hesap açma, sözleşmeler, detaylara hakim olmama
- Bitmiş gayrimenkul değeri üzerinden çıkılan yüksek arz fiyatı
- Yüksek fiyat nedeniyle getiri beklentisinin düşüklüğü
- Gayrimenkulün %26’sı ile tamamı finanse edilmek istenmesi
- Proje sonlandığında sertifikalar itfa edilmek zorunluluğu
- Sertifika maliyeti sertifikanın itfa değerinin üzerinde kalma riski
- Yeterli alıcının oluşmaması nedeniyle itfa tarihine kadar elde kalma satamama riski
Çözümler
- İlk uygulama önerisinde Stepara formatı kullanılmamıştır, Stepara formatı vadeli işlemlere olanak vermektedir. ilerleyen aşamalarda projeye dahil edilecektir.
- Estra müstakil bir platform sunar. Temel fonksiyonu kaydileştirilmiş her türlü değerler aracı olmadan birbiri ile değiştirilmesini (trampa) sağlar.
- Sisteme kayıt olmak işlem kurmak kolaydır.
- Gayrimenkul Sertifikasının proje tamamlandığında itfa zorunluluğu bulunmaktadır. Asli edim istemeyenler için sistemin sürüdürülebilmesi için Sertifikalar Kira Sertifikalarına dönüştürülerek yatırımın sadece değer artışı değil aynı zamanda getiri sağlayan bir modele bürünmesini sağlamaktadır.
- Yatırım amacıyla gayrimenkul alacaklar bakımından her türlü projeye yatırım yapma olanağı sağlar. yatırımcılar Estra sayesinde kendi aralarında sertifika değişimi de yapabilirler.
Hedef Kitle
Hedef Alanlar
- Kamu Yatırımınlarının Finansmanının sağlanması
- Proje Finansmanı ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Geliştirilmesi
- Sermaye Birikiminin sağlanması
- Yeni likit araçların sağlanması
Hedef Kullanıcı
- Tasarruflarını Gayrimenkul alanına yatırmak isteyenler
- Küçük tasarruflarla büyük projelerden pay almak isteyenler
- Sukuk piyasalarında yatırım aracı arayanlar
